Pendant longtemps, l’immobilier a été considéré comme la valeur refuge par excellence en Afrique : un actif tangible, rassurant et relativement simple à maîtriser dans des économies souvent marquées par la volatilité monétaire et la faiblesse des systèmes financiers. Acheter un terrain, construire un immeuble ou louer des appartements constituait une stratégie quasi automatique pour préserver et accroître son patrimoine. Mais cette certitude, qui semblait immuable, vacille aujourd’hui. Entre inflation des coûts de construction, pression démographique, transformation des usages urbains et mutations macroéconomiques, une question s’impose désormais aux investisseurs : le secteur est-il toujours aussi rentable qu’avant ? La réponse n’a rien d’évident, tant les réalités diffèrent d’un pays à l’autre. Ce qui change profondément, ce sont les fondamentaux économiques qui sous-tendent le marché immobilier continental.

Une rentabilité sous pression et des coûts explosifs

Dans plusieurs métropoles africaines, Lagos, Abidjan, Nairobi ou Johannesburg, les prix du foncier ont augmenté bien plus vite que les revenus des ménages. Cette déconnexion crée une tension structurelle : la demande reste forte, mais le pouvoir d’achat réel stagne ou recule. En 2024, la Banque africaine de développement rapporte que dans certaines capitales, le coût moyen d’un logement formel équivaut encore à plus de dix années de revenu moyen. La conséquence est dure : une demande solvable qui ralentit, malgré une démographie dynamique. Les rendements autrefois évidents dans le résidentiel se réduisent, notamment dans les segments moyens et haut de gamme, où l’offre dépasse parfois la capacité d’absorption réelle du marché. À cette pression s’ajoute une flambée spectaculaire des coûts de construction, alimentée par l’inflation mondiale des matériaux, le renchérissement des importations et la dépréciation de nombreuses devises face au dollar. Ciment, acier, tôle, équipements électriques : tout coûte plus cher. Au Nigeria, le prix des matériaux a bondi de près de 40% entre 2022 et 2024, selon la Manufacturers Association of Nigeria. De quoi réduire considérablement les marges des promoteurs, surtout lorsque le marché ne permet pas de répercuter cette hausse sur les prix finaux. Parallèlement, la transformation du marché s’insère dans un contexte géopolitique et financier complexe. La hausse mondiale des taux d’intérêt a remisé le coût du financement et réduit l’appétit des banques pour les projets risqués. Dans certains pays comme l’Égypte ou l’Éthiopie, les contrôles de devises compliquent l’importation de matériaux et rendent le crédit plus coûteux. À cela s’ajoutent les risques structurels liés à la gouvernance foncière. Plus de 70% des terres africaines ne sont pas officiellement titrées, selon la Commission économique pour l’Afrique. L’insécurité juridique, les conflits de titres et les lenteurs administratives pèsent lourdement sur la valeur réelle des actifs et sur leur liquidité.

La migration des opportunités et la nécessaire réinvention

Pour autant, parler de crise serait exagéré. Le secteur reste un pilier central de l’investissement privé en Afrique, mais les opportunités migrent vers de nouveaux terrains. D’une logique patrimoniale automatique, l’immobilier glisse vers une approche plus stratégique, segmentée et souvent plus technologique. Les segments porteurs ne sont plus nécessairement ceux du résidentiel classique. Le logement étudiant, les résidences pour seniors, les espaces de coworking, les entrepôts logistiques et les data centers attirent désormais l’attention des investisseurs avisés. Ces niches répondent à des transformations sociétales profondes : urbanisation rapide, croissance de la classe moyenne, digitalisation de l’économie, essor du commerce électronique. L’immobilier commercial, notamment les centres commerciaux de proximité et les bureaux flexibles, connaît également une demande soutenue dans les capitales économiques.

Par ailleurs, l’innovation technologique redessine le paysage. Les fintechs immobilières facilitent l’accès au crédit, les plateformes de crowdfunding permettent de mutualiser les investissements, et les solutions de construction modulaire réduisent les délais et les coûts. L’ère de la rente facile est peut-être révolue, mais celle de l’immobilier intelligent et adaptatif ne fait que commencer en Afrique.

Retrouvez l’ensemble de nos articles Climat des Affaires